文/谢逸枫
当时广州楼市六个中心区、五个市区（市郊）板图区域根本固定，市中心以地段+稀缺+最好的资源+高端人群的标配招引着购房者，五个市郊以性价比+配套完善+人口+工业外溢的标语招引买房者。市郊的广州楼市区域板图不得不说花都、增城，曩昔两年花都房地产商场以低沉、安静，增城以抢手、抢手作为主题词。
花都房价只比增城少632元/平方米，因为增城这几年的规划、交通、工业、经济、人才方针开展比花都好，而且快速，关键是增城的楼盘、产品质量比花都高。上一年花都房价19286元/平方米，增城19917元/平方米，阐明二区的房价到达2万元/平方米左右，进入“2万年代”，一些区域也进入“3万年代”，可谓最大的改变。
2016年“航空纽带+大归纳交通”战略，是花都未来五年的主旋调。在国际航空纽带的制作过程中，将要点推动花都空港国际立异和高科技工业园制作，环绕临空工业、大数据、电子信息、高端制作、生物制药等范畴。鄙人一阶段，花都将自动融入国家制作广州国际性归纳交通纽带大战略，深化施行“航空纽带+大归纳交通”战略，对外打通进出的大通道，对内则疏通内部交通的交互相连。
关于临空经济，花都将杰出打造广州国际空港中心、花都航空小镇和迎宾大路总部经济区，招引航空企业总部集合。此外，花都将持续优化“一轴四带多组团”城市空间布局，要点打造主城区中心商务区、花都湖南部片区、广州北站商务区“城市黄金三角”，拓宽开展新空间。
在中轴线的制作中，花都将有序推动7.6平方公里主城区中心商务区城市制作，加速广州花都文旅城制作，制作主城区总部大厦、现代服务业集聚区。而花都湖周边将大力制作总部经济、高科技工业集聚区，进步对空港的高端服务配套功用，打造港城互动城市功用区。未来五年，花都将构建先进制作业、现代服务业均衡开展的现代工业系统，大力开展临空工业和高科技工业，制作高端工业基地。
花都中轴线CBD控制性详细规划2017年出炉，该规划将花都CBD定位为广州北部CBD。整个CBD以花为主题组成“花之轴”，打造复合、高效、低碳的花园式CBD。依据最新规划，花都中轴线CBD定位为广州北部CBD，主导功用是商业、商务工作。现状已平坦的空位及部分归入拆迁方案的旧厂、村庄，东侧为万达文旅城，南侧为花都人民公园，现状有花都中等职业学校长岗中学等。
2019年底，广州常住人口规划达1530.59万人，比2018年底的1490.44万人，添加40.15万人。从详细区域来看，增幅排在前三位的是白云区、番禺区和南沙区，人口增量别离为6.53万、5.08万和4.44万。而花都、从化两区人口招引力较差，增量别离缺少2万人。
4月2日，广州市花都区以挂牌方法成功出让一宗地块。经过54轮竞价，恒大地产集团广东房地产开发有限公司以220645万元竞得，楼面价12406元/㎡，溢价率34.83%。材料显现，该地块编号为穗规划资源挂出告字〔2020〕11号，地块名称为花都区G12-XH03、04地块一期。宗地面积63517㎡，可制作用地面积63517㎡，开端价163645万元，竞买保证金32800万元，最高限价237286万元。出让文件显现，地块竞得人须选用装配式修建的制作方法，装配式修建面积份额不低于30%。
地价进入1.3万年代。2020年4月20日，广州恒展企业管理咨询有限公司约以12.66亿元竞得广州市花都区一宗寓居用地，溢价率约24.61%，楼面价约12941元/平方米。天眼查材料显现，广州恒展企业管理咨询有限公司成立于2017年12月，注册本钱3000万元，是广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的子公司。
地块周边在售新建住所项目价格大约在18000-30000元/平方米之间。该地块分为一、二两宗，本次出让规模不包含分地块二，竞得人需按规划要求制作分地块二服务设备用地，建成检验合格后，无偿移交给广州市花都区政府指定部分。此外，4月15日，雅居乐曾以13.85亿元摘得天津市宝坻区3宗地块，总出让面积26.27万平方米。
2019年8月20日，花都区再挂出两宗用地。这是花都区本年第三次出让住所用地。花都商业大路北一地块是时隔3年之后区府板块再次有土地出让。从2013年开端，花都区府板块共出让宅地/商住地8宗。可是，其间4宗均被万达拿下。除了这4宗地外，2013年和2014年拿下的绿洲新里缇香第宅和保利翡翠山都已售完。现在只要万达城和路劲天隽峰有货在售。
地价方面，6年来，区府板块的地价增长了1.6倍，翻了近三番。有意思的是，将于9月出让的这宗宅地，与2016年万达拿下的地块，其地价间隔更大，为3.5倍！与此前的“区府地王”路劲地块比较，地价也涨了1倍。不过，现在花都的地王被花都湖板块的土地占有，为越秀拿下的地块，现在均价已超越1.7万/㎡(修建面积)。而此次区府地块，很或许再次破纪录。
花都商住用地供给会集在2013-2015年，5年来供给量呈下降趋势，2016年更出现“断供”的状况，凤凰路地块一期用地是该区2016年来，首宗揭露出让的商住用地。花都首要板块的一手项目根本已售罄或余下一些尾货，供给量缺少。地块周边一手楼相同匮乏，依据华夏地产的数据，价格在2.4-2.5万元/㎡，二手项目较多，价格在1.7-2万元/㎡。因而，凤凰路地块的项目未来可添补商场空白。
2017年，花都凤凰路地块，1.7万/平改写花都单价记载。地块接近花都湖，天然资源丰厚，寓居环境佳，间隔地铁9号线清布站约1公里。特别的是，地块采纳“竞配建+竞自我克制+摇号”的方法，直接进入竞配建环节，起拍楼面价即为终究成果，高达1.6万/平，是花都最高单价记载的2倍。经过17轮激战，越秀地产下午首先拿下花都凤凰路宅地，楼面价17115元/平。
这宗靓地分为两部分，地块A为二类寓居用地，总用地面积为50010平米。东侧接近云峰花园，南侧为在建的2025 park工业园，西侧紧贴主干道凤凰南路，北侧现在为草地，依据《花都湖规划》显现未来将相同建成住所社区。地块B为商服用地，需自我克制30%。
地块周边天然环境丰厚，的日子配套现在首要会集在地块北侧，能满意日常日子需求，但丰厚性和质量仍有待进步。交通方面，现在首要靠公交通行。地块东侧间隔行将注册的9号线清布站约1公里。地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射规模之内，归于花都湖规划的重要部分，对区域楼市和花都产城交融均有重要意义，但资源投入力度有待进步。
作为一个限购区，其价值本应大于增城、从化。可是，2019年，花都又一次堕入为难。克而瑞多个方面数据显现，2019年，花都成交均价为19286元/平方米，比增城低了631元/平方米。这是接连两年，花都均价，被不限购的增城打败。2019年的增城，本是广州降价重灾区，部分楼盘起伏在20%以上，可是花都物业的全体价值，进步并不显着。
实际上，花都，增城十年间房价、地价都通通翻了三倍，十分契合笔者所讲的房价三年，五年涨一倍的运转规则。那么，广州花都、增城哪些区域具有出资价值，哪些楼盘最值得买？这是刚需与改进及需求出资的人有必要注重的问题。相同，挑选买房的一起，有必要要考虑到交通与日子配套好的寓居、增值保值的出资功用。
要知道，2007年花都区的房价仅4396元/㎡，到了2017年已涨至12622元/㎡，亦不过十年时刻，涨幅达187%。一起，花都区的地价也不断改写，2017年越秀地产拿下的花都区凤凰路地块，折合楼面价为17115元/㎡。三年间，地价从8424元/㎡涨至17250元/㎡。现在的花都现已今非昔比，工业、交通、教育、环境等多重优势加持，眼下是价格凹地的花都，会是未来的价值高地。
再来看一组花都区房价的数据，据阳光家缘核算多个方面数据显现，自2010年至2017年，花都区房价从6317元/㎡上涨至12622元/㎡，直接翻倍。而花都区的地价也已在三年间，从8424元/平㎡到17250元/㎡，直接翻番。一个个改变的数据便是在不断重界说花都楼市价值。纵观花都各板块楼市状况，区府板块已有盘网签单价破3万元/㎡，低沉的花都终有一天将会大迸发。
花都区府板块有盘网签单价已破3万元。众所周知，花都最抢手的板块莫过于区府板块，日子、交通、教育等配套完善度均极高，其出资回报高是不争的现实。据多个方面数据显现，现在花都区府板块已有楼盘网签单价破3万元，如锦东花园毛坯均价约3万-3.3万元/㎡，森悦华庭现在出售均价为2.9万元/㎡等等。
航空纽带相关于铁路和港口纽带来说，战略地位愈加杰出，开展潜力更大。花都现在不只占有着白云机场的空港优势，还具有行将建成的亚洲大型归纳交通纽带广州北站。作为广州一起具有机场和铁路纽带的区域，花都区的“空铁联动”将构成无与伦比的优势。
通了一条地铁的花都，现在房价仍未过“2万”大关。很长时刻，花都房价都在六七千一平的价位徜徉，2013年爬上9000元/平的顶峰后，直到2016年才打破万元大关。在2008年到2019年这11年间，花都房价上涨245%。上一年一季度，花都房价从前打破2万大关，可是三季度开端，房价又走跌，回到了1.8万/㎡左右水平。3月，花都的均价为18435元/㎡，环比跌落1.53%。
别的，据最新的多个方面数据显现，到到3月17日，花都可售的商品住所为8138套。假如以2019年花都月均出售560套的速度核算，花都现在的楼市库存去化周期为14.5个月，库存压力比较大。为了打破楼市困境，花都也采纳了办法。上一年12月，花都优化了人才方针。其间规则，具有硕士学位或具有“985工程”或“211工程”一般高等教育本科学历并有学士学位，不限户籍，无需社保可买房。
也便是说，不必社保，本科学历即可在花都买房！别的，规则大专以上学历的中高层主干或中心主干人员相同无需供给社保证明，即可购房。俗话说，地铁一响，黄金万两。现在，再有3条地铁的未来规划加持，花都的未来也倍加看好。除了广州北站至白云国际机场快速专用轨迹线之外，通气会还泄漏，将加速推动广州北站归纳交通纽带制作,争夺更多广州北直通香港、深圳等湾区城市的列车。
一起,力求规划地铁24号线、18号线以及广清永高铁、广河客专高铁等线路引进广州北站。也就从另一方面代表着，未来广州北站将成为包含有9号线、APM线、18号线以及24号线共四条地铁线路的站点。现在，9号线现已通车，APM线短期内也不会完结。依据上一年清远市空间规划信息网发布的《广清轨迹交通联接概念规划》草案，18号线延长线，有或许自白云城市中心站引出后。
一路向北，在花都设凤凰南站、马鞍山公园站、天贵路站，再持续北延至清远，设长隆站等站点，总算清城站。依据规划，八号线北延段二期为滘心-广州北站，共设置9座车站，2座换乘站。依据广州白云发布最新消息是：上述道路在江府站进行拆解，江府站以南为八号线江府站至广州北站成为24号线，往市区方向延伸，24号线即八号线拆接线。
花都是大湾区的北纽带门户。在空港经济圈下，必然会将高铁、城际（市）轨迹引进机场，打造空铁联运一体化纽带；花都也是大湾区中心都市圈的组成部分，其开展出现“从轴线开展到圈轴联动”的特色，坐落大湾区1小时优质日子圈内。花都是被人轻视的一个区域，中轴线上的滨水新城，具有空港、千亿智能工业、生态等异乎寻常的优势，注定了是房企的抢滩之地。
花都正迎来4个开展时机：一是空港纽带带来的国际化时机；二是产城交融带来的新时机；三是休闲经济年代带来的生态时机；四是消费晋级带来的时机。花都湖周边20平方公里规模内将打造26万㎡的大型寓居社区，加上还有轿车、空港、电子信息等支柱工业集合，必然会迎来高端工业人才会聚，如此，将会带来花都楼市客户集体的改变。在此根底上，花都楼市价值将会被从头界说，他们也将支撑花都更高的楼价。
花都在2019年有过开展的时机，惋惜仍是没有提振商场。第一个时机是2019年6月开业的融创文旅城。作为花都主力项目，文旅城出资额高达500亿，年均人流将达2000万，营收50亿，将发明3.5万个工作岗位。带来第二个时机的，是花都湖。第三个时机是属人才购房门槛的优化。
2019年12月，南沙区、花都区、黄埔区先后优化人才购房新政。花都不只对研究生、985、211院校本科等人才免除社保约束，甚至规则大专以上学历的中高层主干或中心主干人员相同无需供给社保证明，即可购房。其实，早在2019年7月，花都就公布了《人才绿卡施行办法》，对上述指定人才购房打开了通道，商场反应平平。
花都的购房客户集体由两部分构成，其一是本地客（占主导）。其二是白云客，尤其是机场板块与白云区接壤，楼价只需1/3-1/2，招引了不少自住客的目光。其三是花都对银河为代表的中心区客户招引力较弱。依照区域间隔来看，花都的花都湖、轿车城、花都区府三大板块与珠江新城的间隔在45公里规模，与黄埔区的常识城附近，优于增城区的朱村，优于南沙区的任何一个板块。
为什么花都的房地产商场未能反转？一是经济实力不如预期。2019年前三季度，花都GDP为1080亿，增速为6.2%，均坐落全市第8。南沙区是全市的天选之子，每年的要点项目出资和国际500强引进，都是广州俊彦。上一年有黄埔区科学城加持。而常识城，广州IAB和NEM工业龙头，是支撑商场的强心剂。花都则在工业布局上气势偏弱，这影响了人口的导入，城市界面的晋级，以及公建配套的落地。
二是交通规划。早在2010年，广州3号线延长线通车，花都就具有第一条地铁，2017年，迎来第二条地铁9号线。2017年，增城第一条地铁13号线才注册。但，这并非意味着花都占有肯定的优势。摊开地铁走势图可发现，在9号线11个站中，10站坐落于花都，只要1站坐落白云，且并非坐落白云中心，可以说，这几乎是一条区域性轨迹。
3号延长线，始于体育西，总算白云机场，相同未能深化花都内地。反观增城13号线，5站设于增城，6站坐落黄埔，一脚之外便是银河。21号线，同理。在两条轨迹交通之下，增城与中心区的联络显着愈加严密，通勤更高效。未来，花都的地铁规划也不达观。现在广州市发表的，相对清晰的地铁规划道路中，花都只要6条路网，其间3条为远景规划，相同落后南沙、增城。
广州花都的房价是全市最低的区域，印象中，花都，方位偏远、配套落后、板块价值潜力未发掘、缺少一个巨大上的规划、人口稀疏、半乡村半市郊、本钱系统差等。依照曩昔两年的成交量看，即便是中心六区傍边的荔湾和外围的番禺，都排在了花都的前面。其一是利好刺激性不行。
比较花都，增城、南沙、黄埔三个区域，无论是规划利好的传达性，仍是各种落地规划，花都的利好并不落下风，但显得过于低沉。这关于一般购房者而言，天然就会存在过往的区域认知。其二是价格不低。尽管比较中心六区，花都房价处于显着的凹地，不过，某些新项目楼盘在2019年进3如果平年代。
依照2018年-2019年第一季度的房价来看，但=24547元/㎡的均价，高于从化（13697元/平方米）及增城（20131元/㎡）和南沙（20905元/㎡），和更接近广州中心的黄埔（29552元/㎡）间隔不大。其三是新盘不多。比较近两年的土地供给主力增城、南沙，花都的土地供给量一向不多。
其四是库存量高。花都的库存量一向都处于广州全市高位，尽管客观来看，会存在偏远大盘和地段热盘成交差异化的客观现实，但全体的库存量仍然会形成“花都卖不出去”的假象。至于传统认知上的交通不便、方位偏远，或多或少也会成为购房者的考虑要素。
花都其实该有的都有，规划、工业、交通。第一是在粤港澳湾区战略规划的根底之上，而具有空港引擎的花都，天然是粤港澳打造国际级城市飞机群傍边至关重要的一环。广州北归纳交通纽带建成后，除了现在现已接入京广、武广以及正在制作的广清城轨、地铁9号线，还将引进广佛城际环线、穗莞深城际线和地铁8号线。
一起是广河高铁、广湛高铁的始发站，未来将集普铁、高铁、城轨、地铁于一体，估计到2025年客流出行量日均14万人次。花都，也是广州现在区域傍边仅有具有机场效应、高铁效应的区域。别的，区域商业配套和工业化也进入到一个开展成熟期，尤其是融创文旅城项目的经营，关于区域人口流动性的带动，是积极性的。
花都区政府官网印发《花都区2018年政府出资项目方案的告诉》，文件显现，2018年，花都区共组织了要点制作项目112个，包含根底设备项目50个、工业项目35个、社会民生项目27个。其间，可看到，就在2019年、2020年，花都楼市在交通、民生、工业等方面均有所大动作，而这些要点工程的施行，对花都区楼市甚至全体经济都是不错的进步。
第一是交通。作为省、市要点项目的广州北站归纳交通纽带续建中，方案于2020年竣工。广清城际广州北站至清远站（广州段），估计2019年注册。广清城际广州站至广州北站项目，本年将敞开前期准备工作，下一年正式开建，方案2023年建成注册。
新塘经白云机场至广州北站城际轨迹交通，估计2020年注册；地铁8号线北延段（白云湖-文明公园），估计2019年注册；广州北站至白云国际机场快速通道，制作期限为2018-2020年，其间雅瑶路长约8公里，宽度50-60米；新街大路北段长约1.2公里，规划红线宽度为40米。
广州空港经济区新增洽谈项目超越100个，要点项目方案总出资达269.5亿元。而2019年，花都要点制作项目将有广州北站、广清城轨等多个项目，多达281个。除此之外，花都所打造的仅有一条区级CBD中轴，也满足等待。这样的区域规划和落地，很难将其归于“低沉”。
第二是工业方面。长期以来，因为地处广州北部，花都区的教育资源相对不及中心城区兴旺。不过近年来，无论是规划仍是实际行动，花都正在尽力补齐这一‘短板’，这次便是很重要的一步。这也会招引相关工业、高端要素的落户和集聚。
花都中轴线文明配套设备项目将于本年开工，下一年建成；此外，花都文明旅行城项目估计2020年竣工。广州北站归纳交通纽带开发制作项目（天贵路万达城西侧）安顿区方案本年开工，估计下一年建成；广州北站项目安顿区二期，则于本年发动前期工作，方案下一年开工，2020年建成。
2020年，花都有一个确定性的利好，屡次跳票的广清城轨一期总算要通车，从广州北站直通清远市区。据官方发表，截止至上一年12月，广清城轨工程进度完结99.8%。不过，依据凹地效应，其注册后，利好的天平更倾向于清远。另一条备受重视的轨迹——新白广城际于上一年开工，估计将在2021年上半年试运营。
一方面，其将与穗莞深城际相连，从白云机场动身，只需40分钟到深圳机场。另一方面，将摆开广州空铁联运的大幕，乘客可在广州北站直接处理登机手续，城轨7分钟直通白云机场。实际上，为了迎候新年代，承载更高的任务，广州北站晋级、白云机场扩建工程亦在如火如荼进行。
空铁联运，会不会成为花都经济发力的大招？纵观国际，德国法兰克福机场、英国希斯罗机场、上海虹桥机场，都因空铁联运取得了巨大的开展，比方上海虹桥便是闻名的空港经济高地，商务、物流、交易等一系列工业风生水起。因而，手握广州最绝无仅有主力——白云机场的花都，是具有幻想空间的。2019年，白云机场人流打破7000万，超越香港机场，跻身全球十大航空纽带。
花都的短板是什么？在于怎样留住人。更为切当地来说，开展纽带型的网络，城市空铁纽带会带来更多的国际化，国际化是机场和客运的特征，这里边就看有什么新空间，国际化怎样把人留住。
怎么最大化扩大花都的工业优势和轨迹交通优势，怎么人、产、城交融，正是花都包围的最关键要素。换另一种思路，相同如此。怎么经过“空港+地铁”以及“旅行+立异”两大着眼点去发力，则决议了花都的开展空间。答案是什么，产城联动、宜居宜业才是更好的开展空间。
