小花问答，有问必答。
本期的小花问答，收集了微信公众号后台网友频繁提问的几个问题，涉及缴纳房产契税、郑州市居住证办理、洞林湖区域置业、挑选学区房等。
前几天邻居说他缴纳的契税退了500多。好像需要把购房发票换成增值税发票，讲的没听太懂，求问一下小花该怎么办理呢？
答：对于缴纳房屋契税的问题，小花首先要解释一下郑州契税的缴纳标准。
现行的郑州市房屋契税缴纳标准：
1、个人首次购买家庭第一套住房，面积90 平方米以下，按1%税率征收;90 平方米以上的，按1.5%征收;
2、个人购买家庭第二套住房，面积为90 平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，按2%的税率征收契税;
3、个人购买家庭第三套及以上住房的，以及购买商业服务，办公，车库，地下室等非成套住宅无论是第几套一律按4%征收。
按现行标准，刚需在郑州置业，以郑州3月份的新房均价为13254元/平方米，面积为89平方米计算，89*13254=1179606元。
按首套房，90平方米以下计算，1179606*1%=11796.06元。
即90平方米以下的首套房需缴纳契税11796.06元。
二套改善在郑州置业，以上述均价，140平方米计算，140*13254=1855560元。
契税计算为，1855560*2%=37111.2元。
即在郑州购置第二套140平方米住房缴纳契税37111.2元。
目前郑州的房产契税缴纳标准就是这样，小花暂时没有找到相关的退税政策，相反不少新闻媒体报道了关于契税退税的诈骗行为。小花要提醒广大网友，税款的缴纳数额要按照有关部门的标准的执行，切勿相信小道消息。
近期家里老人想办理老年卡，着急办理居住证，真的需要半年才可以吗？
答：小花专门查询了郑州市关于“郑州居住证”的办理方法。查询2016年1月1日起施行的国务院《居住证暂行条例》（第663号令，下称“条例”）发现。
第二条明文规定，公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定住所的，可以依照本条例的规定申领居住证。
第九条明文规定，对符合居住证办理条件的，公安机关应当自受理之日起15日内制作发放居住证。在偏远地区、交通不便的地区或者因特殊情况，不能按期制作发放居住证的，设区的市级以上地方人民政府在实施办法中可以对制作发放时限作出延长规定，但延长后最长不得超过30日。
2016年12月8日开始执行的《河南省居住证实施办法》（下称“办法”）发现，第八条规定，公民办理暂住登记满半年以上，符合有合法稳定住所条件的，可以凭暂住登记凭证向登记站申领居住证。
根据相关的法律和法规，在郑州办理居住证首先要在所住辖区进行暂住登记，满半年后可申请郑州居住证，居住证的办理时间为15天。
网友所问的问题，如果家里的老人没有办理暂住登记，在郑州办理居住证确实需要先进行暂住登记，半年后才能申领居住证。
前年工作调动来郑州，之前在外省有一套全款买的房子。现在郑州买房的话算二套吗？
答：首先要关注一个最新政策，4月15日，住建部正式发文：建立健全楼盘数据，网签后可及时备案！推进全国一张网建设，个人不动产全国联网。
关键信息：
1、全面采集楼盘信息：建立健全楼盘数据，楼盘预售、备案、网签等信息要及时更新；
2、提供自动核验服务：逐步实现当事人仅凭身份证件即可完成交易主体核验；
3、实现网签即时备案：完成签约后，通过相关技术手段实现即时备案，生成备案编码，在楼盘表中自动更新房屋交易状况信息；
4、个人不动产全国联网：推进全国一张网建设，各城市房屋网签备案系统要全面覆盖所辖行政区域，按要求接入全国房地产市场监测系统。
住建部这条权威发布的消息，具体施行的时间未定，且完全普及需要时间，无需过分夸大解读，但要认清它会带来的一些新变化，以及对老百姓买房的真实影响。
也就是说，未来不管你的房子在哪里，只要名下有房，全国都可以查到。
眼下郑州对于二套房的界定方式，以房管局查询结果为准即可。
之前很看好的一个盘（因为贵没舍得下手），这几天在推特价房，总层高33层但只有3楼和顶楼，我该怎么选比较好？
答：低层的缺点：
潮湿，回潮严重；采光不好，易被遮挡；噪音源多，噪音污染大；安全风险隐患大，易被偷窃。
【买低层的需要注意的几点】
1.注意采光
在选择底层的时候，要注意房屋的周边环境和楼间距大小，楼间距越大，采光也越好；关注户型本身的开间、进深、户型朝向、采光窗的数量等；还需要注意房屋的采光不要被隔壁的住户所遮挡。
2.了解房屋的防潮设计
可以挑一个下雨天的日子，实地感受下房屋是否潮湿，房屋的防潮能力如何。如果是一楼要看是否带有地下车库或者一层架空，在某些特定的程度上能减少湿气。
3.查看排水管道
底层房屋排水管道多，一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。
4.留意噪音问题
底层的噪音主要有行人的脚步和说话声、车辆行驶时产生的声音等。最好选择人车分离的小区，车子直接在小区入口处驶入地下车库，则避免了车辆的噪音污染。
5.关注私密性
买房时关注楼间距大小，防止对面的住户偷窥。同时看下小区内部的道路与楼栋的距离远近，防止隐私被道路上的行人偷窥。
6.关注安全问题
一般要从物业入手。如果物业服务好，有保安定期巡逻，那么安全系数就可以大幅度提升。如果物业的口碑不好，那么选购底层时最好远离。
顶层的缺点：
冬冷夏热；易漏水；电梯维护；如果出现地震或火灾，逃生的可能性比其他楼层小。
买顶层的需要注意的几点
1.考察顶层的隔热、防水措施及其效果
顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常"水深火热"。
2.看顶楼设计结构和用材
可以要求开发商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是不是满足建筑标准。
3.看屋顶
屋顶选择坡式的会比较好，符合现在健康住宅的理念，既隔热，又防水。
4.检查水压
不少顶楼因楼层高，水压不足。可以打开水龙头直接查看水流量大小，也能够最终靠询问左右邻居了解平时的供水情况。
5.检查消防设施
如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。
顶层和低层各有利弊，购买时还要看清这些弊端，依需求购买。不过小花建议，尽量选择顶层。
孩子过两年就要上初中了，想看看金水区的学区房，有推荐的吗？
答：回答这样的一个问题，首先要弄清楚的金水区有哪些好学校。
金水区的初中教育资源同样羡煞旁区。
但金水区成熟的教育资源尤其是公办初中划片范围内基本上没有新房项目，仅有部分民办学校附近有少量在售项目。
但新房项目有自己的破局之道，这里为大家汇总下规划有相对较好教育资源的新房项目。
锦艺金水湾和美盛教育港湾所主打的学校实力都源自全市排名较好的优势教育资源，而瀚宇、华瑞和名门则选择了区内重点教育资源。
金水区学区房置业建议
一番总结下来，我们能发现金水区成熟片区的优质教育资源已经实现了向三环外甚至四环外的部分外溢，这对于提升整个大区域的教学质量是有益的。
同时，金水区好的教育资源如省实验等，同时开始向其他区域倾斜相关资源，这对整个郑州的教育资源环境都算是福音，可供借鉴。
而回归到片区内部的学区房选择上，三环内老城区的教育资源无疑仍是首选，如果资金有限选择新区，则建议优先选择与名校合作办学、能引入相关师资力量的学区房，最后才是独自建校发展的，除非你等得起3-6年的教育水平观察期。
最后给个建议，学区房毕竟只是当下的命题，为自己孩子的前途努力选择没有错，但是期待未来溢价博取更多收益的人，如今可以收收手了。
周末去洞林湖那边玩了，感觉环境很不错。现在那个区域值得入手吗？
答：对于这样的一个问题，小花想说，洞林湖这个区域，刚需慎入。
首先来说，洞林湖这个区域，开发的早，成熟的晚，到目前为止该区域仍不能说是一个成熟的片区。
目前来说，洞林湖区域最大的利好就是地铁6号线的修建。但就洞林湖各项科的分布情况去看，片区面积大，各项目比较分散，单凭6号线的一个车站，对于片区来说还是杯水车薪。
如果选择洞林湖，要尽可能的靠近6号线地铁站的项目，如恒大山水城、东原阅境、郑州碧桂园、福晟南山府等，均价在8200元-9900元左右。
总结：
洞林湖这个区域，是不错的改善片区，加之地铁的建设，片区的交通便利程度将有所提成。但是毕竟洞林湖片区距离主城区较远，且片区其它配套不完善，不建议刚需选择。
房小花
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