尽管同属房地产职业，但物业公司和房地产公司的估值逻辑彻底不同。这一点，在二级商场体现得酣畅淋漓。
其时，物业公司在二级商场都享用到了科技股般的待遇：港股的物业公司均匀市盈率为26.88倍。其间，碧桂园服务等头部物业公司市盈率更是高达47.46倍。
相比之下，几家物业公司的母公司可要差劲不少。其时，碧桂园(HK:02007)市盈率只要4.75倍；绿城我国(HK:03900)估值稍高一点，不过也只要6倍市盈率。挨近十倍的距离，有木有！
这也可以了解，终究两者的商业模式彻底不同。物业公司轻财物运营，没有房地产公司那样的杠杆危险；从商业模式看，物业公司更具可继续性，还有增值服务的幻想空间。
当然，也有人不这么以为。
4月9日，富力地产发布布告表明，以3亿元价格，转让旗下物业公司天力物业。
2019年，天力物业净赢利5418万元。考虑到现在天力物业净财物为“-1.74亿元”，实在对价其实是4.74亿元。但算下来，市盈率不到9倍。
明显，怎样看待物业公司的价值，富力地产与二级商场出资者呈现了不合。那么，终究谁错了呢？
/ 01 /“金子”卖出白菜价
从出让价格来看，富力地产(HK:02777)确实是把“金子”卖出了白菜价。
依据富力地产买卖布告，天力物业首要为其北京、广州及上海等地供给物业服务。本质上，天力物业是富力地产旗下的一个物业办理公司。
从体现看，天力物业成绩并不差。2019年，天力物业税后净赢利5418万元。
此次买卖价格3亿元，考虑到天力物业负债净值为1.74亿元，买方支付的“实在对价”为4.74亿元，这在某种程度上预示着，富力地产卖掉物业公司市盈率为8.7倍。
其时，富力地产港股的市盈率只要3.42倍。尽管较富力地产估值来看，天力物业转让价格溢价率不低。但你要知道，港股的物业公司均匀市盈率但是高达26.88倍。
为什么相同都是和房地产有关的生意，物业股和地产股在二级商场的估值却截然不同呢？答案是，两者商业模式彻底不同。
首要，物业办理是一个轻财物生意，相关于房地产开发公司，愈加稳健。
房地产公司要想强大，只能依托杠杆运营，拿地、建房子都需求巨额资金。在职业上行周期，杠杆运营的优点清楚明了；但在职业下行周期，一旦资金呈现问题，公司再大也只能say goodbye。杠杆太高，有或许会呈现危险，是房地产职业遍及股估值不高的重要原因。
而物业公司首要以服务为主，不需求过多投入，所以也就不必加杠杆。可以正常的看到，2019年，港股物业公司均匀负债率为47.49%，而房地产开发公司均匀财物负债率高达75.65%。
没有杠杆扩大要素，抗周期才能也会较强。所以，估值方面也不必承当危险的折价。
其次，物业公司的收入更具可继续性。
卖房子，根本都是一锤子买卖。曩昔几年，房地产职业爆发式添加的重要推动力是城镇化。当城镇化发展到必定阶段，职业规划必然会停滞不前，乃至缩短；
而物业公司首要收入是物业费，关于业主来说，物业费每年都要上交，还不得不交。所以，物业公司的收入，具有重复性、刚需性的特色。
曩昔几年，港股物业公司可谓继续爆表。2019年，港股物业公司营收均匀添加39.13%，净赢利均匀添加39.77%。
特别对依附于房地产公司的物业公司来说，仅依托母公司，就能完成成绩规划添加。
以富力地产为例，2018年、2019年富力地产的权益出售面积别离同比添加61%和23%。
鉴于地产公司从出售到结算，遍及有1年至2年的推迟，意味着未来两年富力地产的交房面积会大幅添加。这就为富力旗下物业公司，未来两年的成绩供给了很高确实定性。
从现金流来看，物业公司彻底悬殊一头挤不完的现金奶牛。2017年，港股上市公司均匀运营性现金流净额为0.49亿元，2019年这一数字现已添加至4.78亿元。
更重要的是，柔弱其特别的职业位置，物业公司的商业模式幻想空间巨大。
现在的物业公司，不光供给一般的物业办理服务，更会供给附加值更高的增值服务，例如保利物业(HK:06049)的社区零售、社区媒体、车场办理，以及碧桂园物业(HK:06098)的家居生活、地产生意等等。
从现在看，物业公司的增值服务添加敏捷。2019年，碧桂园社区增值事务收入8.7亿，同比添加约107%；保利物业社区增值服务收入11.5亿元，同比添加约85%。
整体来说，背靠房地产开发的物业公司，不只添加确定性极高，还有幻想空间巨大的增值服务，难怪商场乐意给出如此高的估值。
从这个视点来说，富力地产出让天力物业的估值，明显是卖廉价了。
/ 02 /大股东“打包”富力物业财物的意图
那么，如此优质的财物，富力地产为何需求卖掉呢？
最大的或许，仍是方案“分拆”上市。此次天力物业接盘方广州富星出资咨询有限公司，是富力地产大股东李思廉和张力控股的公司。
可以正常的看到，近两年来我国房地产企业，纷繁把旗下的物业公司拆分上市。其根本原因，仍是母公司自己杠杆太高、资金严重。
关于品牌物业公司来说，要想做大，除了靠母公司出售面积添加，只能靠并购。并购明显需求资金支撑，而母公司本身现金流严重，难以支撑，只能分拆出来独立上市。
现在来看，物业公司上市潮愈演愈烈。这种状况下，富力地产不免跃跃欲试。从此次买卖状况去看，富力地产大概率也要“拆分”旗下物业公司。
从事务规划看，天力物业办理的物业面积，在富力旗下物业中的占比不会太低。
天力物业在1997年建立，简直与富力地产共生、共长。据企查查数据，到现在天力物业旗下共有127个分支机构。根本上，每个分支机构归于一个城市的物业分公司。从这一点来看，天力物业掩盖规模不小。
尽管富力地产未披露天力物业办理的物业面积，但在2017年6月，有媒体说到，天力物业服务面积2300万平方米。
2019年12月31日，富力旗下物业公司办理面积大概在7000万平方米左右。倘若近些年，天力物业办理面积没有添加，占比仍然不低。
实际上，这不是富力地产第一次向其大股东出让物业公司。在此之前，富力地产现已两次将旗下物业公司，转让给富星出资。
第一笔买卖发作在2019年12月23日，即富星出资建立的两星期内。其时，富星出资以500万元的价格，收买了富力地产旗下的大同恒富物业服务有限公司；该笔买卖发作7天后，富星出资又以500万元的价格，收买了天津华信物业办理有限公司。
依据收买布告，两家公司别离就富力地产于大同及天津开发的项目，供给物业服务。只不过相对天力物业，两家公司现在赢利菲薄。2019年，大同恒富物业亏本了64.95万元，天津华信物业尽管盈余，但只要54.75万元。
从上述买卖来看，富星出资三次收买富力地产旗下物业公司，本质上是对相关分支机构的一次“打包收买”。
至于打包之后会怎样操作，成果应该不难猜。关于李思廉和张力来说，如此操作的结局明显美好；但关于富力地产的小股东们来说，悬殊另一回事儿了。
