来源：国民经略（ID：guominjinglve）
作者：凯风君
楼市向来不乏炒作。
近日，诸如“深圳土豪戴口罩抢房”、“北京20分钟卖掉800套房”、“苏州12亿房源60秒抢购一空”、“杭州再现万人摇号购房”之类的消息层出不穷，屡屡挑逗市场脆弱的神经。
谁都知道，过去100天，正是全球经济最难熬的时刻之一。这场冲击远超2008年，中国虽然迅速遏制疫情，但内需和外贸先后受到波及，经济仍在缓慢复苏中。
大环境如此，房地产还能一枝独秀，而且屡创新高？这些论调中，有多少忽悠，多少真相？
01
有些东西只是炒作游戏。
在中国，想要制造万人抢房的现场再容易不过。在信息向来不透明的新房市场，依靠长期蓄客、集体认筹、请托排队、先认筹后取消、打折促销等手段来“制造狂热”，早已不是新鲜事。
这是人为制造的市场假象。相比市场假象，统计游戏更是屡见不鲜。
这几天，“北京楼市成交翻倍” 、“广州楼市暴涨480%”、“深圳楼市暴涨380%”之类的说法不绝于耳，这背后到底有何玄机？
其实，这只是环比（相比上个月）数据，只能说明，相对2月份，这些城市楼市成交有所复苏。
而跨越春节的2月份，向来都是历年成交量的最低点。加上今年遭遇前所未有的疫情冲击，3月份如果没再次出现倍数级的反弹，那就不正常了。
举个极端例子，一个城市如果2月份成交量只有100套，3月份回升到2000套，是不是就可以宣称“暴涨1900%”？
要知道，2月份，全国有几十个城市都是零成交的。
据国家统计局通报，2020年2月，在70个大中城市里，武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等19个城市新房0成交， 武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州和扬州等24个城市二手房0成交。
这些城市，只要随便成交几套，都可以宣传环比大涨N倍，这样的数据价值不大。
02
市场到底是怎样的？
就以所谓“20分钟卖掉800套房”、“楼市成交翻倍”的北京来说，市场尚未恢复到去年一半水平。
多个方面数据显示，2020年一季度，北京新房成交面积99万平方米，同比下降32%。二手房网签量约2万套，环比2019年第四季度下降44.5%，同比2019年第一季度下降40%。
这一数字，创下近8年新低，成交量相比去年近乎腰斩。
北京如此，其他城市也是如此。
面对售楼处关闭、居民减少外出、供地延迟复工的新格局，全国各地的新房成交量都出现明显下滑。
多个方面数据显示，2020年第一季度，全国66座大中城市新房成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套，同比分别下滑28.6%、30.7%。
这其中， 一线城市成交套数同比下滑近四成，二线城市下滑34.9%，三四线城市下滑17.1%。
新房尚且有网上卖房和打折促销的缓冲，二手房受到的冲击更大。
链家地产覆盖的18个一二线城市，2020年第一季度成交量环比2019年Q4减少39.2%，同比减少44.6%。
成交创下历史新低，市场尚在复苏之中，谈何小阳春？
03
楼市遭遇冰封，那么房价是涨是跌？
关于房价，凯风君已经多次重申，新房价格存在明显失真，没有多大意义。相比而言，随行就市的二手房更接近真实市场，可当作参考。
二手房是涨是跌？
同样以北京为例。据贝壳数据，2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，连续3个季度下降，相比2017年最高点下跌11.4%。
这在某种程度上预示着，北京房价已经回到了三四年前。
不仅北京，主要二线城市房价均出现明显回调。
根据贝壳数据，3月份，除了烟台、廊坊、济南等个别地区外，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、天津、重庆、大连、青岛等城市房价均出现回落，部分城市跌幅在5%以上。
这说明，真实市场远远没有想象的那么乐观。
04
更具代表性的信号也来了。
2020年开年以来，各大城市的二手房挂牌量接连创出新高，这背后的信号可谓不言而喻。
根据安居客报告，3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市中，广州新增挂牌量上升最高，环比上升224.3%；上海和深圳环比涨幅分别为196.5%和135.5%。
具体到各城市，相比去年年底，重庆从11.4万套增加到14.4万套，成都从10.8万套增加到13.4万套，广州从5.9万套增加到6.6万套，杭州从5.3万套增加到6.2万套。
而深圳，仅中介机构在售二手房数量就突破37000套，不到一个月时间，挂牌房源量增加了近4000套。
为什么楼市挂牌量飙升？
一般而言，楼市挂牌量飙升的背后，要么是房价经过一轮大涨，高位变现者增多，要么在经济冲击之下，高杠杆炒房者无法支撑，要么是未来不确定性预期陡增，现金流普遍紧张，市场抛盘以变现流动性。
可以说，这一次，几种情况兼而有之，经济冲击和回笼现金流的需求最为迫切。
与此同时，据丁祖昱评楼市调研，由于招聘减少、务工延迟，加上收入受一定的影响，超过3成的底层刚需或放弃购房计划。
这无疑是2020年最不容忽视的基本面。
05
中国楼市是政策市。
任何一轮楼市上涨，除了需要政策的强力刺激之外，也需要基本面的支撑。
于政策而言，信贷、限购是关键中的关键。只要不动用一二线取消限购、降低首付、大幅降息等大杀器，楼市就很难启动。
即使动用了大杀器，这一轮上涨还受制于两个现实因素：
一是现金流不足。各行各业都受到疫情冲击，旅游、餐饮、住宿、娱乐等行业首当其冲，外贸同样难以置身事外。与2003年V型反转、2008年强势反弹不同，这一次复苏需要更长时间，收入恢复增长同样需要时间。
二是楼市杠杆存在较大风险。2020年，我国楼市杠杆率接近60%，这在某种程度上预示着居民总债务已经接近GDP的60%左右，进一步加杠杆的空间有限，未来金融风险慢慢的升高。
所以，稳增长将会如期而至，但房地产只会是最后选项。不到关键时刻，不会轻易拿出来。
06
最后，给四个实操建议。
其一，无论放不放水，三四线城市都要谨慎。2020年是棚改收官之年，而大城市的零门槛落户正在路上，加上应对经济冲击的能力远远不及一二线，三四线城市即将面临水源干涸、需求萎缩、人口外流的基本面之困。
其二，面对冲击，复苏越快的城市越有价值。北京、上海、广州、深圳、成都等城市虽然房价都出现回调，但市场复苏相对较快，这是来自城市基本面的支撑。这些城市回调越到位，相对就越安全。
其三，刚需要紧跟政策变局。今年经济高度不确定，楼市政策同样瞬息万变。如果出现一二线取消限购、降低首付、大幅降息这些利器，难免会有一波上行。否则，就是维稳式横盘。
其四，一定要注意现金流。谁都不会想到，一场意外冲击，居然能影响到全球几乎所有行业。谁也不会想到，会突然少了一两个月的收入流。
所以，刚需也好投资也罢，衡量好现金流，必须置于首位考量。
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