作者| 猫哥
来源| 大猫财经
3月24日下午，海宁发了个大招，他们出台了个政策，宣称未来一个月，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。
也就是说，非海宁户籍在海宁可以买多套房，各大银行还会对购房者适当降低贷款利息。
这个通知突破限购的力度不小，只不过，没过几个小时这个消息被撤回了。
记忆力好的人可能都还记得，这不是第一例。
● 2月21日，河南驻马店发布17项稳楼市政策，提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。这被视为疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市，但很快文件也很快被撤回了，驻马店为此还遭到了河南省的约谈。
● 3月3日，广州通知取消公寓、商铺、写字楼的限购政策，这在某种程度上预示着从2017年3月开始实行此类限购被松绑，不过次日，这个政策也撤回了。
● 3月12日，宝鸡提出“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”，也是当天撤回。
…….
看着有点晕乎，其实这么谨慎很正常，因为2020年，房地产对于中国的意义会很不同，非常很重要，现在大家关注的一个重点，就是要不要重启房地产拉动经济？问题比较棘手，我们今天就来聊聊这样的一个问题。
01
疫情还没控制，现在大家都在讨论全球经济到底是大危机还是大萧条？
两个选项都不好，各国央行争相放水，美国的无限制QE是美国的自救“核武器”，沿用的仍旧是解决2008年金融危机的老办法，自己炸了就让各国买单帮他度过危机，屡试不爽，因为他们有货币优势，能这么玩。
再看利率，欧盟一堆的负利率，美国也直奔这个而去，低利率、负利率的情况下，怎么让自己的资产保值？这是全世界有产者面临的难题。
这样的一个问题对中国人来说就一个标准答案，买房。
所以你看前两天，苏州新房推出就秒光，不光因为新旧房产房价倒挂，还因为外部经济环境使然，通货膨胀的预期强烈，房子比黄金还靠谱。
02
常规武器空间有多大？
从中国今年的经济稳步的增长来说，压力非常非常大，一季度还有几天就结束了，除了游戏、在线教育等少数行业爆发式增长，其他的行业都挺惨，大家原本期望今年能保持5.7%的增长，那就从另一方面代表着后三季度保守也得平均8%的增速，这个速度好多年没见了，难度很大。
从政策层面看，基本就是两把枪，都是必须要用的武器。
货币政策的降准降息已在操作中，而财政政策的难度更大，从前年开始，很多学者就在讨论要不要突破财政赤字率3%的红线，突如其来的疫情则放大了这样的一个问题，减税力度在加大，疫情的硬性支出不能少，所以说实话，空间有限。
03
有没有博一博的机会呢？还是有的。
投资、消费、出口三驾马车，出口难度太大，投资这项，各个地方政府列出的大项目计划超过50万亿，不可谓不大，新基建+老基建一起出手。
“铁公鸡”这类的老基建有立竿见影的效果，但是副作用也不小，以科技为核心的新基建，除了5G基建，其他的都需要时间成本，咱们也巴不得多出几个苹果、亚马逊，但井喷式的爆发很难，年内的贡献有限。
所以激活消费就很重要了，这几天各地领导开始带头下饭馆，有些地方出台了汽车刺激政策，都是为了让这些受重创的行业复苏。但不论旅游、餐饮还是汽车，都没办法和房地产相比，刚需强、单价高，拉动效应明显。
中金对今年的经济比较悲观，预测今年的增速只有2.7%，最近几十年的最低点，但是他们也认为，“要想把内需补回来，不调整房地产的政策是做不到的。”
04
有多少人希望调整限购政策？
大家都知道土地财政是地方银根的主来源，但这套玩法不可持续，土地越来越少，房价慢慢的升高都在堆积风险，所以去库存之后，各种限购政策不断出台，房产税吹风不断，都希望让政府收入来源更健康。
但是疫情让各地政府的处境更麻烦了，促经济是当务之急，怎么在短期内优化资产负债表？真的没有比松限购更有效果的事了，所以那些一日游的政策，看起来都是在做尝试。
05
其实他们也都知道，这跟这两年的主基调“房住不炒”不符合，很多措施发出又撤回就是这个原因。
所以现在的刺激政策，都是给开发商的，没有给购房者的。
看看这几天发年报的地产龙头们，你就知道地产商现在压力有多大，对房地产商，要纾困，预售条件放宽了，金融政策也给了，关键时刻，离不开政府的帮扶，否则的话，地方政府的收入、银行的贷款都会有问题。
但是对购房者的刺激政策，目前没有，倒是有限购升级的，像海南，就推出了“现房销售制度”，越来越严苛。
06
为什么对取消限购这么谨慎呢？
这话还要从几年前说起，现在看，我们前几年做的两件事还是很有效果的，一个是金融去杠杆，一个是控房价，没让两个泡泡继续长大。
从资管新规开始，各种影子银行都玩不下去了，去杠杆惨烈，快钱没了，但这种去杠杆的方式比起最近美股的闪崩来说，还是温和多了，美股暴跌的核心原因，也是杠杆的崩溃，泡沫积累太多，总有破掉的时候，只是方式不同而已。
房价则是另外一个故事。房价十年涨十倍，背后是一个债务转移的过程，债务风险成功的从体系里转移到了居民头上，家庭负债慢慢的升高，有多少房奴一边享受着资产增值的喜悦，一边被还款压力搞得忧心忡忡，领导可以狠狠去骂每一个有贷款的中年人，因为他真的不敢辞职。
但是房价一直涨问题很多。
它越来越像个黑洞，人人都想着要买房，上市公司也不例外，他们发现买房比做主业强多了，关键时刻还能卖房保壳，人和钱都奔房产而去，全民加杠杆，银行的贷款也多流向地产，系统性的风险也就慢慢的变大，超过临界点，类似美国2008年的房贷危机也不是不可能。
更可怕的是，它造成的贫富差距对一个社会来说是不可接受的，绝大部分年轻人仅仅因为晚生了几年就完全没机会参与这场财富分配，你让他怎么努力？灌多少鸡汤都没用。
庆幸的是，前几年我们把这两个泡泡抑制了，假设一直玩到现在，惨烈程度不敢想。疫情大概率会把金融杠杆打爆，股灾是免不了的，进而把地产拉进去蹂躏，很多人半辈子的努力也许就白搭了。
07
但很多人期望的房价大跌会出现吗？
大家都知道，地产商、地方、炒房客都是这个超高速印钞机器的支持者，因为他们是最大的获利者，不过，玩得正欢时，高层踩了刹车，他们显然知道房价疯涨的疯狂结果，房住不炒、一城一策这些大家都已经耳熟能详了。
当然，这远远不能满足很多人，支持房价暴跌50%、80%的大有人在，这可能吗？
举个例子吧，2000年的时候北京开始了第一次汽车消费刺激，10万的汽车零首付开走，这个政策很快就吸引来一堆超前消费者。但是没多久，汽车开始降价了，幅度还不小，同款车从10万先降到8万，之后又降到6.5万，结果怎么样呢？
十几年后，银行公开了数据，最早的那批零首付车贷，80%都违约了，车价降了那么多，还照常还钱心疼啊，那时候也没啥征信，所以银行只好认了。
那点车贷对银行来说真不算什么，换成现在的房贷呢？房价降一半，80%的人不还贷，银行只能靠政府拯救了。
债务危机，不论发生在金融体系还是居民体系，都是大风险。从政府来说，会极力避免这种情况出现。
08
所以现在的房地产调控目标有点在学习股市，类似涨跌停限制，别大涨也别大跌，平稳运行最好，让资金分流，让财富分配更均衡，让年轻人有希望。
但是以上，限于平时。
很多人关心的是，疫情之下，经济压力太大，我们是否要重启房地产这个自救“核武器”，击败经济衰退的悲观预期？
这确实是个一直没动静的、最大的变量，房地产自己的体量足够大，而且能带动上下游30多个行业，不光解决就业，也能让更多人有消费的需求和意愿。
所以现在的情形是：购房者在等待，开发商在呼吁，地方在尝试。
09
会怎么样呢？
预测一下，“大刺激没有，小刺激不断”。
啥意思呢？大力度的取消限购别想了，尤其像京沪、强二线城市、房价高涨的海南等地，一旦放开，房价还得涨回去，前功尽弃。
但“一城一策”的制度给了地方政府一定范围的自由裁量权，用不用这个“武器”？何时用？现在还都在观察期：
疫情到底会怎么走？下行压力究竟有多大？就业情况怎么样？债务怎么还？…….
这些都是考量因素，像这几天，官方传递的信号是“纾困不刺激”，这五个字是现在的政策要义，不过被纾困的企业不可能把银行贷款固化到房子里就不管了，他必须完成销售回款，保证现金流，这个系统才能运转下去。
现在房地产全行业负债1.46万亿，2020年7月是一个偿债高峰期，额度1490亿，这个钱是不是能还上？企业、政府、银行都很操心，估计合适的政策会在恰当的时间推出。
所以在那些压力大的普通二线、三四线城市，尤其是缺少其他支柱产业的地方，年内会有若干的小刺激，放松限购，但方式、幅度、时间会差异很大，一切都要看经济的修复能力怎么样了。
10
对于有购房意愿的人来说，今年是一个好的窗口期，一定要提前做好准备啊。
理由很多，来个最直接的吧，很多炒房的群现在非常活跃，都磨刀霍霍准备看好时机出手了…..
