近来，365二手房计算了2019年全年南京降价TOP10小区。榜单中，河西一小区竟然以全年挂牌价降幅18.45%，均价下降6703元/㎡位列榜首，让人大跌眼镜。
这个小区便是坐落地铁2号线云锦路站邻近的湖心花园小区。
可以说该小区地理方位比较优胜，可是我发现小区不只挂牌价下降，成交价也呈下降趋势。
据链家网显现，本年6月，湖心花园成交一套建面约145㎡大户型，成交单价为33251元/㎡，总价484万。
但是，最近成交一套建面约146㎡户型，成交单价仅27360元/㎡，总价402万。与本年6月比较，仅半年时刻，成交单价下降近5900元/㎡，总价下降超80万。
值得一提的是，这套房源开始挂牌价为441万，成交价比挂牌价降了近40万成交。
河西地铁口的绝佳方位，为什么湖心花园的房价一路下降？带着种种疑问我实探湖心花园小区。
01
吓人！物业不论，业主私拉电线，下雨天仍在室外充电！
小区概况：
修建时代：1999年建成
挂牌均价：34216元/㎡
车位数：约600个
总户数：900户左右
物业费：0.6-1元/㎡/月
物业公司：南京瀚宇物业管理服务有限公司
开发商：南京宇佳房地产开发有限公司
湖心花园坐落水西门大街与湖西街交界处，间隔地铁2号线云锦路站不到700米，地理方位优胜，交通十分快捷。
我从小区侧门进入，小区门禁打开，随意进出，门口站着两名安保人员 。
进入小区的榜首感触便是，车太多！私家车、电动车都停在路两边，不少业主直接在美化带上铺了板子。
私家车直接停在地下车库出入口...
小屋内私拉电线很严峻。我去实探当天，气候欠好，时不时还飘下雨，但业主仍然拉着电线，露全国给电动车充电，说实话，这个行为仍是挺风险的。
电动车停车棚没有充电设备，业主都从家里扯电线，多条线路悬在半空。
小区进出口的门禁没人管，单元门也不关，安全系数太低。
小区的卫生状况好像也不尽人意，修建废物推在一旁。
小区美化还不错，但大多看着比较乱，没怎么修剪维护，全赖天然成长。美化带种着不少小辣椒，以及放着林林总总的小花盆。
人行道坑坑洼洼。
中心景象喷泉看似停用良久
大门口临街的两栋楼刚出新过，有面目一新的感觉，但小区内的楼栋看着却十分老旧。
我注意到，小区的大门口贴着一份布告，落款是服务小区的物业公司翰宇物业，布告内容大致是：翰宇物业与湖心花园小区新一届业委会未能就签约合同事宜到达共同，翰宇决议于2019年12月31日正式退出小区物业管理工作。
据业主称，居民对翰宇的服务很不满足，车辆乱停不论，卫生也清扫欠好，因而小区业委会决议替换物业，新换物业费用标准是0.7-1元/㎡/月，业主期望新物业可以改进小区环境。
02
成交价半年降80万，挂牌价、成交价均继续下降
在小区逛了一圈，小区体量并不大，车位严峻，物业管理不到位等都是老小区的通病。
关于365网挂牌价大幅跌落，中介表明，湖心花园的房价本年全体的确有所下降，但降幅不大，均价保持在3万多每平，可能是大户型挂牌价较低，拉低了小区全体水平。
365淘房网的确有房源挂牌价严峻低于小区均价的状况。
中介还表明：湖心花园小区户型比较过期，遍及的细长，有部分户型仍是暗卫，所以在成交上比较困难。
链家成交多个方面数据显现，大户型成交周期较长或挂牌价大幅优惠成交。链家网最近成交的两套同户型，总价相差超40万。再与本年6月成交比较，相同的大户型成交价更是相差80万！
03
日子配套彻底，间隔地铁站不到700米，1.2公里便可抵达莫愁湖公园
湖心花园坐落老练居住区，从小区大门出来，便能到达公交站台，周边环境不错。
离地铁站也十分近，700米不到的间隔。
楼下银行、健身房等一排底商，路对面便是金基广场，紧邻茶南商业街，步行就可以前往河西万达商圈，沃尔玛超等，商业上彻底不需要过多的忧虑。
此外，小区离莫愁湖公园仅1.2公里，晚上散步着就能去散散步。
湖心花园周边配套彻底，胜在小区地理方位优胜，期望在换物业之后，湖心花园的环境能取得改进。你觉得小区3.4万/㎡挂牌均价合理吗？欢迎谈论区互动。
