我的目的不是为咱们制作买房焦虑的，我一向干的事情，是想来解说这个焦虑怎样来的，当然许多时分都没成功。
8月份深圳房地产全体的成交是下滑的，美联物业陈述，8月新房、二手房成交量环比、同比均告跌落，新房成交3038套，环降16%，同降18%；二手房成交6680套，环降5%，同降7%。价格根本安稳，乐有家陈述，8月二手住所成交价54601元/平米，环跌0.07%。
8月份全体商场的下滑，首要原因当是和外围环境有关——中美交易冲突的恶化、香港风云的恶化等等，这影响了商场心情。有全球降息的利好，可是中心针对房地产“区别对待”的表态，适度抵消了来自资金宽松的等待。以及有深圳被列为“先行示范区”的大礼包，可是还还没能反映到8月的成交数据上（反映到了上星期末新盘的成交炽热上）。
一线感知往往比数据更重要，看上星期末新的战况，几个新盘却卖得都很好——福田天健天骄均价10.5万/平米，出售近8成；福田中洲湾公寓均价8.6万平米，几磬；光亮勤诚达正大城均价5.1万平米，出售9成……
哪个项目卖的好，哪个卖的欠好，首要在于项目自身的质素。需求落地到每一个项目所在的地段，所具有的配套，去仔细剖析。但透过一个个项目，我是能够感知商场买卖双方的心情，从而透出买卖双方预期力气的消长的。
归纳下来的感觉是，深圳商场便是这样跌跌撞撞往前走，难以挡不住。尤其是上星期商场（以及股市）的异动，背面反映出全国资金对深圳成为“先行示范区”的超乎幻想的达观，这或许会加重未来商场升温的压力。
我一般都从长时刻来看商场，而淡化短期的商场心情。从长时刻的一些痕迹看，现在深圳的房地产商场，设若操控稍有宽松，都有或许处在一种“压不住”的状况。
商场自身的运转，是决议房地产商场运转的根本盘。让咱们来回忆一下曩昔几年发作的故事。
2016年下半年以来，从全体市价来看，深圳房价的涨幅对错常温文的，二手住所价格累计涨幅不到10%，根本便是一个跑赢通胀。（留意我说的是全体市价，详细到不同区域，体现不同）。
但这3年来，深圳的常住人口从2016年的1190.84万人添加到了2018年的1302.66万人，添加了112万人。GDP从2016年的刚刚打破2万亿升到2.4万亿，累计升了25.5%。人均可支配收入从2016年的48695元升到2018年的57543.6元，累计升了18.2%。
从这些比较来看，房价的涨幅既后于GDP增幅，也后于收入增幅。对没有买房的大部分一般人而言，这样的商场是“极好”的。
在工业与企业上，曩昔几年来，虽然呈现了华为手机终端外迁至东莞松山湖，但一起深圳也迎来了更多的海内外名企驻守。除了内有恒大落野外，曩昔几年，深圳独步全国的最大亮色，是引来了比方苹果、英特尔、空客、ARM等等全球闻名巨子树立研制中心。深圳成为“我国硅谷”的名头，也是曩昔3年响起来的。
最终在大的顶层规划上，曩昔几年最为重要的方针为两个，一是酝酿了好几年总算在本年初落地到大湾区规划大纲，以及在8月份又落地到深圳的“先行示范区”大礼包。像深中通道、深汕协作区这样的“飞地”形式，不太能够算巨大利好了。
唯一房价坚持了“相对安稳”。对此，咱们需求略微解说一下，我以为，这一方面是说明晰，2015-2016年房价的暴升，商场也需求时刻来消化（我国房地产向来是一个大年，后边跟着2-3个小年），这自身也约束了接下来的商场上升。另一方面也说明晰，通过这几年的消化，以及上述其它方面的日渐增益，需求方其实都在渐渐开端承受现在的价格水位，让之前过高的价格升幅渐渐的变得“合理”。
所以，到了本年，咱们再看深圳龙华世界中心、光亮新区体现出来“地王”价格，咱们的轰动现已不再像2016年那般惊诧了。即便是在上一年第四季度最惨的韶光开端，咱们仍是能看到，但凡开价实惠、地段优秀的新盘，仍是能够走俏遭抢。
原本，商场是彻底应当在本年上半年持续升温的，之所以又拐头下来，原因在于中美交易冲突的深化恶化，以及房地产调控方针方面的持续加压，给商场兜头泼了一盆冷水。
但现在又逢全球的低息周期，二三十个经济体现已再次打开了降息，我国也现已跟从下调商场的实在利率——虽然监管层再三明言不会放松房地产范畴的利率和信贷，可是商场的实在利率一旦下降，怎么避免资金曲线流入楼市，向来都有好大难度。
这些信息汇聚在某个城市，比方深圳，投资者也好，一般小白也好，他们未必会打开数据库调查数年的改变，但每天都在感知到商场的改变。尤其是像咱们又最喜欢发“方针大礼包”，给谁不给谁，都会带来商场心情短期的剧烈扰动。
推进商场上涨的砝码，与平抑商场下挫的砝码，一左一右，保持了数年的软弱平衡。但在“先行示范区”利好出来之后，这个天平看来要开端倾斜了。假如要它从头康复平衡，就需求再度去拧紧发条。
再反过来回查房地产范畴的方针思路。
曩昔几年来，在大政方针上，“房住不炒”的精力应该得到了严峻遵循，针对房地产范畴的货币方针也得到了很好的收紧。落地到不同的城市，咱们会看到，越是一线，履行得越好。
放到深圳，作为先行先试的排头兵，深圳这几年，在住宅问题的处理上做了“模范生”一般的榜样，先后推出了包含住所公寓限售在内的“五限令”、以公私住宅6:4为中心的“二次房改”、“树立住宅租金指导价”的房子租金操控，刚刚又通过了能够答应住所小区物管费在CPI起伏内提价的物业管理新法令。
从曩昔几年的履行来看，应该说，深圳的目的相对坚决，方针也很好的“安稳”了房价。尤其是限价方针，让曩昔3年的新房价格看起来简直变成了一条直线。假如政府持续这般的价格操控，信任未来的价格在“统计学意义上”也会是以往那般的安稳。
但从商场运转的视点，咱们仍是有必要提示，曩昔几年来，包含深圳在内的大城市的简直一切的方针思路：都是以价格操控为中心，以住宅结构调整为特征，而非以明显添加供给为方针。
当咱们来解说深圳房地产的时分，留意运用这一条逻辑就差不多了。
一个一致是，深圳住宅的最大问题，和香港相同，源于居住用地太少，低于世界下限。我之前大致推算过，深圳的居住用地占比（占城市建造用地比重）只需22%左右。深圳官方智库之前也曾揭露主张，期望深圳将居住用地占比（占城市建造用地比重）提高到25%以上。这是由于，按世界标准，居住用地占建造用地比重应该在25-40%。
这个问题不处理，直接影响的是，住宅供给的数量能否完结，以及从哪里来。成果只需一个，住宅供给存在刚性，但人口、财富持续都在添加，外部流入的资金也在持续上升，就意味着供给缺少会持续加重，房价只会越来越高。这一点来自根子深处的、长时刻性的认知或惊骇，是主导深圳公民为何拼命买房的原因。对此不行不察，光靠打是打不掉的。
但深圳自这一轮大调整以来进行的方针变革中，在这个原点问题上推出的行动，没能让居民发生安稳的预期，这是一切看涨派的理论柱石。
有些人仍是沉浸于期望“五限令”的严峻推广，来稳住价格。我以为从一个一般买房人来讲，越早抛弃这一点不切实际的期望越好。迄今为止，没有一例价格操控是“长时刻成功”的，哪怕它在短期内是多么的有用。并且，很多的实践都现已证明，价格操控的时刻越长，副作用越大。
谁都要供认，竞赛是最根本的商场规矩，你参加这个商场，就要承受这个规矩。价格能够被管住，可是竞赛是管不住的。只要有竞赛，就会有价值。在自在交流的商场中，价值体现为价高者得。你操控了价格，等于是改变了游戏规矩，但你要取得你想要的东西，相同要支付“价值”。仅仅从前的价值是看得见的（比方花了多少钱），现在价值的一部分是看不见的（比方花了多少时刻，你契合不契合购买身份等等）。
只需咱们预期到深圳在土地破局上没有根本性的计划，这座城市的房地产就还会是稀缺资源，人们取得一套住宅的激动就会无休无止。外围环境坏（比方交易冲突持续恶化），这个激动就暂时消停一下，外围环境稍好（比方低息环境再度降临），激动就会烧到天边。体现在商场上，就会是今日咱们看到的这样：环境好，好盘劣盘都卖得俏；环境欠好，劣盘差一些，好盘照样卖得俏；买到手好几年或许不提价，但只需涨1年就青铜变黄金。
